“재개발 운영비의 올가미”, 동의서 써준 주민 날벼락

은평구 불광동에 사는 김선숙씨는 어느날 갑자기 날벼락을 맞았다. 살고있는 집이 20여년된 17평 낡은 연립주택인데 20여년전 집을 살 당시 시세는 8-9천 정도였다. 지방에서 사업을 하다 자식들 교육문제로 이 집을 사서 이주했다. 약 10여년전 이 지역이 재개발 지구로 지정된다는 바람에 김씨는 재개발추진위원회의 이사가 되었다. 시공사도 국내 굴지의 토목건설사라 모든 것을 믿었다. 조합을 결성하기 위한 재개발 추진위원회는 김씨 뿐만 아니라 지정된 지역의 주민들을 하나 둘 추진위원회로 조합을 결성하기 위해 끌어들였다.

말을 들으니 돈이 벌리는 일이었다. 새건물이 올라가면 누구보다 좋은 프리미엄의 로얄층을 확보할 수 있다는 것이었다. 도장도 맡기고 동의서도 써주었다. 그런데 왠일? 어느날 갑자기 법원에서 시공사에 ‘돈을 갚으라’는 판결문이 날아들었다. 김씨가 쓴 돈이라고는 조합결성을 위해 몇차례 만난 모임에서 먹은 밥값, 4-5만원 정도가 전부였는데 갑자기 8천7백만원을 갚으라는 것이었다. 이 지역은 재개발 해당 1-1지구로 구청에서는 조합추진위 결성후 승인이 났다. 그러나 십수년 동안 건설경기와 여타 경제사정으로 사업은 추진되지 않았으며 동일지역인데 다시 8지구로 승인 변경되었다가 조합이 결성되지 않아 재개발 지구지정이 취소,해제되어 버렸고 재개발 사업은 할 수 없게 되어 버렸다.

건물이 지어지지 않았으므로 계약이 해지되어 사업비등은 아니지만 시공사가 추진위원들에게 조합결성추진 운영비를 갚으라고 소송해 버렸다. 계약상 조합결성 추진위가 시공사로부터 쓸 수 있던 운영비는 24억인데 다 쓴 것도 아니고 그동안 시공사가 퍼부었던 총 8억수천만원의 운영비를 주민들이 갚으라는 것이었다. 날벼락이었다. 다낡은 집을 팔아도 갚지 못하는데 대부분 수입이 없는 노인들이 어디서 그 많은 돈을 구한다는 말인가?

화근은 첫 계약서 내용을 알지도 못했고 믿고 맡긴 것이었다. 2심소송도 졌다. 법원은 조합이 결성되기 전의 추진위라 도정법으로 판결한 것이 아니라 민법상 조합의 법리를 준용해 판결할 수 밖에 없었다. 그것은 시공사와 추진위 간의 운영비에 대한 금전소비대차 계약이었고 동의서를 모르고 써준 주민들은 연대보증채무를 지는 계약이었다. 빼도 박도 못하는 상황이었다. 주민들이 거의 다 힘없는 노인들이라 어떤 사람은 사업이 제대로 되는 지 보지도 못한 채 일을 해결할 수도 없는 채 저세상으로 떠난 사람들도 있었다. 김선숙씨도 마찬가지 운명이었고 남편은 암투병 중이다.

관할구청에 매몰비용 보전에 관한 진정도 내어 보았으나 조합이 결성되지도 않았고 중간에 재개발 지역 지정이 바뀌는 사이 총회결의가 없었기에 조합이 아니어서 매몰비용도 나오지 않는다는 소식은 그야말로 날벼락이었다. 김선숙씨에게 운영비를 갚으라고 배당된 액수는 8천7백만원, 익일까지 갚으라는 것이었다. 대부분 노인들이라 수익이 없어 낡은 집이나마 빼앗기고 거리에 나앉을 판이다. 못갚으면 낡은 단 하나의 보금자리가 경매로 넘어간다. 김선숙씨는 모임때 밦값 이외 써보지도 구경도 못한 돈이었다.

그 이후는 시공사가 다시 개발할지 다른 이가 살지 모르지만 내용모르고 동의서를 말만 듣고 써준 죄가 이리 클 줄이야 누가 알았겠는가? 뉴타운재개발 이런 사례뿐만 아니라 별별 서민들 억울하게 만들고 등치는 수법이 다양한 진정 문제많은 사업이었다. 이외 재개발, 재건축 사업을 한다면서 지정된 주민들에게 접근하는 수법들은 어떤 유형들이 있는가?

▲ 매몰비용에 관한 개발세력들의 대표적 수단

한동안 국가와 사회, 언론에서 뉴타운 재개발 사업에 대해 떠들썩 했다. 달콤한 유혹은 낡은 주택지구나 달동네가 재개발, 재건축지역으로 지정되고 조합이 결성되며 새건축물이 지어지면 조합원들에게 로얄층이나 여러 분양 프리미엄이 붙어 거금을 벌어 들일 것 같이 선전된다. 그러나 주민들에겐 실상은 전혀 그렇지 않은 면이 많고 잘못하면 집도 절도 없는 신세가 되기도 한다. 혹자는 “주민들이 사업을 원치 않는다면, 재개발, 재건축 조합원 50% 이상이 조합해산동의서를 징구하면 될텐데 무엇이 문제야?”라고 반문도 할 수 있을 것이다. 그러나 현실은 그렇게 녹록하지 않다. 왜 그럴까?

하루가 멀다 하고, 각종 매체들을 통해 “재개발, 재건축 사업을 중단한 곳에서 시공사가 조합과 조합원을 상대로 수백억원대 매몰비용을 청구했다”는 기사를 쏟아낸다. 그러면 조합에서 이런 기사를 대문짝만하게 복사해서 조합원에게 소식지를 보낸다. 그리고 친절하게 해설까지 곁들인다. “보시라! 조합을 해산하면 당신들도 이 꼴이 될 수도 있다.”며 으름장을 놓는 사례가 비일비재 한 것으로 시민들 사이에 전해지고 있다. 이정도는 점잖은 편이다. 어떤 곳은 아예 폭력배들을 동원해 주민들의 의견들을 갈라 놓거나 몇몇은 시공사 임의로 유혹해 다독여 놓기도 한다.

그러면 주민들은 그것이 개발세력들의 음모인줄도 모르고 두려움에 조합해산 동의서를 제출하지 못한다. 이런 상황에서 행정관청은 무엇을 하고 있을까? 이런 류의 소식지 기사들이 시공사측에서 기획됐거나 사실관계를 오도하는 기사라는 것을 법률정보를 제공하며 설명이라도 해주는 것인가? 천만에 말씀이다! 편안하고 지체 높으신 대한민국 공무원들은 절대로 그런 허드렛일을 할 생각이 없다. 그들은 왠지 철저하게 침묵한다. 질의를 해도 피해보는 주민들을 생각하기는 커녕 다같은 주민들이라며 애매하기 짝이 없는 이쪽 저쪽 눈치성 답변만 늘어놓는다.

이때 조합원을 위해 존재하는 정비업체와 조합에서는 또 무슨 일을 하고 있을까? 조합원에게 사실관계를 알려주는 노력이라도 하고 있는가? 그의 대부분 아니올시다. 그들은 오히려 하루에 수십만원씩 하는 정예 홍보요원(O.S 요원)을 동원하거나 하여 조합원에게 전화를 건다. 그리고 일가친척처럼 상냥하고 부드러운 목소리로 말한다. “조합원님을 위해 드리는 말씀인데요, 사업이 중단되면 조합원이 그동안 사용한 모든 비용을 책임지게 될 수도 있어요!”라고,,,

재개발과 관련된 비리 커넥션의 주인공들은 이렇게 호흡이 척척 맞는다. 오늘도 그들은 재개발, 재건축 이익연합 동맹체제를 강화하며 주민들을 이렇게 우롱하고 있다. 그러나 이렇게 우롱당하고 있는 주민들을 위해 매몰비용에 관한 진실을 정확하게 이야기 해주는 곳은 그 어디에도 없다. 그러니 정보가 없는 주민들은 겁부터 먹고 조합해산 동의서 제출을 망설인다. 개발세력들이 놓은 덫에 제대로 걸려드는 것이다.

▲ 재개발, 재건축 매몰비용에 관한 진실

매몰비용에 관한 내용들은 도정법(도시 및 주거환경정비법) 상에 나와 있을까? 그렇지 않다. 도정법에는 매몰비용에 관한 언급이 없다. 다만 도정법에 언급되어 있지 않은 내용과 관련해서는 ‘민법상 사단법인에 관한 내용을 준용’하도록 하고 있다. 민법상 사단법인에 관한 규정을 살펴보면, “재개발 조합은 일정지역의 도시개발을 목적으로 토지 등 소유자(조합원)를 결합하여 정부의 승인을 받아 도시 및 주거환경정비법에 의하여 조직한 비영리 사단법인으로서 타인과의 계약을 체결하는 등 행위능력을 행사하는 법인격을 취득하여 단체성이 강하나, 그 구성원인 조합원은 개성을 상실하고 사단(조합)이 권리주체로서 행위함으로 구성원은 사단(조합)에 대하여 무한 책임이 아닌 유한책임(분담금, 운영경비 등의 납부)만을 부담하게 된다.

따라서 구성원인 조합원은 조합의 대외적인 채무에 대하여 책임을 지지 아니한다”고 되어 있다. 그러나 문제는 재개발 조합이 결성되기 전이다. 이런 경우는 대게의 경우 재개발 조합 추진위원회의 결성으로 조합결성전에 재개발을 조건으로 사건들이 진행되는데 개발사, 시공사들이 재개발이 지정될 듯 주민들을 유혹하면서 주민들이 내용을 모르게 몇몇 추진위원장이나 총무 몇몇과 계약을 맺고 조합결성을 위한 일을 추진한다. 문제는 조합이 결성되고 재개발이 관청에 의해 지정되어 건축물이 지어지면 상관없지만 조합이 요건미비로 결성되지 못하면 시공사나 추진위의 말만 믿고 도장과 인장을 내어주고 동의서를 써준 주민들은 그나마 있던 낡은 집마저 다 빼앗기고 거리로 내몰린다는 점이다.

이는 조합추진위 결성시 시공사가 운영비를 주민들 몰래 몇몇 추진위원장들과만 계약하고 그 계약내용에는 재개발이 시행되지 않을 시 주민들에 대한 보상 조항이 없는 ‘금전소비대차 계약’을 맺기 때문이고 이런 경우 도장을 믿고 맡긴 주민들은 모두 ‘연대보증책임’을 지기에 몇천만원, 몇억의 비용을 상환해야 하기 때문이다. 조합이 결성되기 전이므로 해당관청에서 매몰비용을 보전해 주기도 만무하다. 재개발, 재건축 사업을 하자고 한다면 주민들은 항상 첫 운영비 계약서를 꼼꼼히 살펴야 한다.

▲ 부담금에 대한 판례

수원지방법원 안양지원 판례는 "조합에 5억원을 대여한 업체가 조합을 상대로 반환소송을 하여도 변제를 하지 않자, 조합원 개개인에게 지급을 요청한 사건"에서 2010.12.17.선고 2009가합8296판결을 통해, 대여금 반환청구는 “조합이 자금을 차용하여 사용하는데 조합원이 사전에 동의하였고, 조합의 규약에 따라 분담금 결의가 있을 경우 조합에게 분담금을 납부할 의무가 있을 뿐 조합원이 대부업체에게 지급할 의무를 부담한다고 볼 수 없다”고 판결하였다. 그러나 이것은 조합이 결성되었기에 가능한 판례였지 추진위에는 어떻게 적용될지 알 수가 없다.

대법원에서는 1997.11.14.선고 95다8991판결을 통해 “국가 및 지방자치단체가 주택조합이 조합원에 대하여 가지는 개발부담금 분담금채권을 압류하였다 할지라도 비법인 사단의 성질을 가지고 있는 조합에게 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게 하는가는 전적으로 조합의 조합원 총회 등의 결의나 조합규약에 정하는 절차를 거쳐야만 확정할 수 있다"고 판시하여 총회 결의 없이 조합원에게 부담금을 부과할 수 없다는 입장을 분명히 하였다.

▲ 반드시 총회 결의 있어야 대여금 지급 의무가 발생한다.

정비사업조합 표준정관 제21조 제3호는 “도시정비법 제61조(조합의 조합원에 대한 부과금의 부과 및 징수)의 규정에 의한 부과금의 금액 및 징수방법”을 총회 의결사항으로 규정하고 있다. 따라서 조합정관의 해석에 따르면 총회의 결의 없이 별도로 조합이 조합원에게 청산채무를 분담시킬 수는 없다. 결론은 조합을 해산할 경우 총회결의를 통해 채무분담에 대한 결의를 해주지 않는 한 조합원은 대여금을 지급할 의무가 없는 것이다.

▲ 매몰비용 책임은 조합 임원과 정비업자, 시공사에게 있다

추진위 또는 조합의 단체법적 성격으로 일반 토지 등 소유자들이 매몰비용 분담의 책임을 부담하지 않는 것과 별개로, 정비사업비 차용시 연대보증을 한 조합의 임원들은 연대보증 일반 법리에 따라 책임을 면할 수 없다. 그리고 부족한 부분이 있다면 그책임은 주민들을 볼모로 불법 부당한 방법으로 혹은 무모하게 사업비를 지출해온 정비업자와 시공사에게 있다. 따라서 연대보증을 서지 않은 조합원은 매몰비용에 대해 걱정할 필요가 없지만, 그렇지 않고 조합추진위결성시 계약서 내용을 모르고 동의해준 주민들은 꼼짝없이 연대보증채무를 지게된다. 궁극적으로 주민이 주체가 될 수 없는 뉴타운 재개발 사업은 즉각 중단하는 것만이 주민개인의 재산권을 오롯이 지키는 길임이 드러나고 있다.

*참고 : 도시및 주거환경정비법 81조에 의하면 아래의 서류들은 조합원이 요청시 공개하도록 되어 있다.

1. 추진위원회 운영규정 및 정관등

2. 설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서

3. 추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록

4. 사업시행계획서

5. 관리처분계획서

6. 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서

7. 회계감사보고서

8. 월별 자금의 입금·출금 세부내역

9. 그 밖에 정비사업시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

권맑은샘 기자