내집마련-실수요자·원금상환 부담되면 올해 내 구입 나을 수도

내년부터 대출 시 담보보다 빚을 갚을 수 있는 능력에 대한 심사가 더 강화되고, 새로 주택담보대출을 받을 경우 분할상환 원칙이 적용돼 상환부담도 늘어나게 된다. 지난 22일 발표된 가계부채 관리방안에 따르면 내년 초부터는 담보 위주로 진행되고 있는 금융기관의 대출심사가 소득에 기반한 상환능력에 중점을 두는 쪽으로 바뀐다. 이로 인해 소득세 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 국가기관이 인증하는 소득증빙 자료가 중요한 심사자료로 활용된다. 별도의 소득자료가 없어 최저생계비(4인 기준 연간 2000만원)를 소득으로 인정해 대출한도를 산정해 주는 관행도 없어진다.

또 분할상환을 유도하기 위해 주택담보 대출에서 장기 또는 위험성이 높은 대출에 대해서는 분할상환을 원칙으로 하고, 신규 대출을 내줄 때 거치기간을 1년 이내로 유도한다. 지금까지는 3년이나 5년 동안 이자만 갚고 그 이후 원리금을 같이 갚는 방식이 일반적이었지만 이 같은 대출이 어려워지고 원금과 이자를 같이 갚아나가야 하게 되는 것이다. 전문가들은 분명한 소득이 있는지 여부나 실거주 목적인지 등에 따라 유불리가 달라질 수 있다고 조언한다. 직장인 등 소득이 명확하고 원리금을 함께 갚을 능력이 되는 경우, 실거주 목적의 주택구입을 원한다면 내년 이후 대출을 받는 게 나을 수 있다는 뜻이다.

고정금리·분할상환 주택담보대출이 변동금리·일시상환에 비해 장기적으로 금리면에서 혜택을 누릴 가능성이 높은 데다 재무 계획을 짜기에도 용이해서다. 특히 이미 주택 담보대출을 받은 경우 앞으로 집값이 떨어지고 금리는 올라간다면 미리 돈을 갚아가는 정부 대책을 따르는 게 유리하다. 여기에 정부가 분할상환을 유도하기 위해 고정금리와 비거치식 주택담보대출을 이용하는 이들에겐 최대 1800만원의 소득공제 혜택을 주기로 했다. 무주택자나 담보주택기준시가가 4억원 이하일 경우 만기 10년 이상 고정금리나 비거치식 분할상환 주담대 대출자는 최대 300만원의 소득공제를, 만기 15년 이상의 고정금리로 비거치식분할상환을 할 경우 최대 1800만원까지 소득공제가 가능해진다.

또 내년 초 쯤 고정금리가 변동금리보다 낮아지는 '금리 역전'이 발생할 수 있다는 전망도 있다. 올해 하반기 들어 미국의 기준금리 인상과 함께 전세계적인 금리 움직임이 불확실한 상황인데다, 일반적으로는 변동금리가 고정금리보다 낮지만 정부가 고정금리와 분할상환을 유도하기로 한만큼 은행들이 '목표 달성'을 위해 고정금리와 분할상환 상품에 인위적으로 낮은 금리를 적용해 고객을 유치할 수 있어서다.

현재 KB국민은행의 주택담보대출 변동금리(10년 만기)는 평균 2.87% 수준(신용등급별 2.69~3.10%)이다. 신용등급과 상관없이 상대적으로 낮은 고정금리를 제공하는 주택금융공사의 보금자리론(3.15%)보다 낮다. 그러나 원리금을 한꺼번에 갚기가 부담스럽고, 투자 목적이 아닌 거주 목적으로 대출을 받을 계획이 이미 있었다면 올해 안에 앞당겨 대출을 받는 게 낫다는 주장도 있다. 특히 소득을 증명하기 어려운 자영업자나 거주용으로 반드시 집 구매가 필요하지만 원리금을 당장 함께 갚지 못할 경우엔 올해 중 앞당겨 대출을 받는 게 낫다는 의미다.

권맑은샘 기자