정부, 주택 분양물량 줄여 집단대출 잡는다

25일 발표한 정부의 가계부채 관리 방안의 핵심은 주택 신규 분양물량을 줄여 가계부채의 증가 속도를 늦추겠다는 것이다. 주택공급에 손을 대지 않고 대출을 조이는 것만으로는 주택담보대출 증가세를 잡을 수 없다는 판단에서다. 정부는 공공 택지공급 물량을 축소하고 주택 인허가 자제를 유도하는 한편 주택분양보증 심사를 강화해 주택 공급과잉에 대응하기로 했다. 가계부채 대책에 주택공급 조절 정책이 포함된 것은 사실상 처음이라는 데 의미가 있지만, 분양권 전매제한 등 민감한 사안이 빠져 실효성 논란도 제기되고 있다.

이번 가계부채 정책의 주요 표적은 아파트 집단대출이다. 가계부채가 주택담보대출을 중심으로 급증세를 보이자 정부는 올해 2월 수도권에서 시작해 5월부터는 전국 시중은행의 주택담보대출 심사를 강화했다. 그러나 여신심사 가이드라인 적용 대상에서 제외된 아파트 중도금 대출(집단대출)이 폭발적으로 증가하면서 가계부채 증가세가 줄어들지 않았다. 올해 6월 말 현재 가계부채는 1천257조3천억원으로 작년 말보다 54조2천억원 증가한 사상 최고치다.

상반기 주택담보대출 증가액 23조6천억원 중 집단대출(11조6천억원)이 차지하는 비중은 49.2%에 달했다. 작년 말 비중은 12.4%에 불과했다. 아파트 분양시장이 호조를 보이며 신규 분양물량이 쏟아지자 집단대출이 급증한 것이다. 지난해 아파트 공급 물량은 51만6천가구로 사상 최대였다. 올해도 상반기 20만6천호 등 연간 45만가구 정도가 공급될 것으로 예상되는 상황에서 집단대출은 누적 분양 물량에 따라 계속해서 늘어날 전망이다.

한 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "작년과 올해 공급되는 아파트 100만호를 호당 평균 가격인 3억원으로 따지면 300조원"이라며 "담보인정비율(LTV) 70%를 적용하면 집단대출 규모를 210조원 정도로 볼 수 있고, 작년부터 이 대출이 순차적으로 가계부채 증가 유인으로 잡히고 있다"고 말했다. 집단대출을 잡기 위해 정부가 꺼낸 카드는 주택 공급 조절이다. 주택 공급은 정부나 민간이 택지를 조성하고 사업자가 지방자치단체에서 주택 공급 인허가를 받은 뒤 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 받는 순서로 진행된다.

정부는 우선 한국토지주택공사(LH)의 올해 공공택지 공급물량을 작년의 58% 수준으로 줄이기로 했다. 내년 공급 물량의 추가 감축도 검토할 예정이다. 아울러 지자체이 과도하게 인허가를 내주지 않도록 관리하고, HUG 보증심사를 강화하기로 했다. 기획재정부의 한 관계자는 "작년부터 이어온 분양물량 증가 추세로 미분양이 늘어나는 등 공급과잉이 우려되는 상황"이라며 "분양권 전매 차익을 추구하는 과도한 투자 수요가 있는 상황에서 공급 증가가 더 확대될 것이라는 우려가 있다"고 말했다. 주택 공급과잉이 집단대출 증가세 확대와 주택시장 하방 리스크 증가, 가계부채 건전성 저하로 이어질 가능성이 있기 때문에 공급 관리에 들어간다는 것이다.

정부는 주택공급 관리와 동시에 소득과 관계없이 한꺼번에 나가는 특성이 있는 집단대출 관리를 강화하기로 했다. 기존에는 주택금융공사와 HUG의 중도금 보증을 각각 2건씩, 1인당 보증 총 4건을 받을 수 있었는데 오는 10월부터 이를 총 2건으로 제한한다. 무분별한 분양권 투자를 막기 위한 조치다. 집단대출 보증율도 기존 100% 보증에서 90% 부분 보증으로 운영해 은행의 책임성을 강화하고 차입자의 소득자료 확보를 의무화하기로 했다. 제한이 없었던 HUG의 중도금 대출 보증 건수를 1인당 2건 이내로 제한하고 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 보증한도를 제한한 지 두 달 만에 나온 추가 대책이다.

은행권에 여신심사 가이드라인이 도입된 이후 제2금융권으로 가계대출이 이동하는 '풍선효과'를 막기 위해 은행 주택담보대출 외의 다른 대출 관리도 강화하기로 했다. 저축은행, 새마을금고, 농협, 신용협동조합 등 비은행권 가계대출은 2분기 말 현재 266조6천억원으로 1분기 말보다 10조4천억원이 급증했다. 이는 분기 기준으로 사상 최대 증가 폭이다. 정부는 상호금융권 주택담보대출에 대해서도 분할 상환을 유도하고, 토지·상가 담보대출에 대한 담보 적격성 기준을 강화해 담보인정비율(LTV) 한도를 최대 15%포인트까지 낮춘다는 방침이다.

다만, 이번 대책에는 관심이 높았던 분양권 전매제한이 포함되지 않았다. 새로 분양된 아파트를 샀을 때 일정 기간 매매를 금지하는 분양권 전매제한은 부동산 자금을 묶어두는 것으로, 강력한 규제 수단 중 하나로 꼽힌다. 현재 공공택지 아파트의 분양권 전매제한 기간은 1년, 수도권 민간택지는 6개월이다. 금융당국은 전매제한 강화를 요청했지만, 국토부가 주택·건설 경기 위축을 우려해 반대한 것으로 알려졌다. 정부 관계자는 "현재 주택시장 상황을 봤을 때 분양권 전매제한을 하면 시장이 급격히 위축될 가능성이 있다고 판단했다"고 설명했다. 집단대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용도 빠졌다.

정부는 부동산시장 상황과 집단대출 증가세를 보아가면서 필요한 경우 집단대출에도 단계적으로 여신심사 가이드라인을 도입하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 이에대해 한 전문가는 "갚을 능력이 있는 사람이 빌린다면 대출이 늘어나도 큰 문제가 없는데, 지금은 그렇지 않은 것이 문제"라며 "집단대출도 기존 주택담보대출과 동일한 수준에서 규제해야 한다"고 강조했다. 집단대출 소득심사를 강화한다고 해도 투기적 수요를 진정시키기엔 어려움이 있기 때문에 주택담보대출과 같은 수준으로 소득심사를 해야 하는데 그렇지 않아 실효성이 의심된다는 것이다.

경제팀