연말에도 2015년에도 전세난은 지속

12월 아파트 입주물량 2013년의 절반

2015년 상반기 공급량도 2014년보다 17%↓

올 연말 ‘전세 품귀 현상’이 극심할 것으로 우려된다. 12월 아파트 입주 물량이 지난해 동월에 비해 ‘반토막’으로 줄었기 때문이다. 입주 물량 감소에 따른 전세난은 내년 상반기까지 지속할 전망이다. 13일 부동산 전문회사에 따르면 올해 12월에는 전국에서 1만7764가구가 입주를 시작한다. 지난해 12월 3만2463가구와 비교해 45.3%(1만4699가구)나 줄어든 물량이다. 이는 또 최근 3년간 공급된 12월 평균 물량(2만9597가구)과 비교해도 상당히 적은 물량이다.

 12월 예정 물량은 11월(2만5431가구)과 비교해도 30.1%(7667가구) 감소한 물량이다. 지역별로 수도권은 전월대비 35.1%(3794가구) 감소한 7010가구가 입주하고, 지방은 전월 대비 26.5%(3873가구) 줄어든 1만754가구가 집들이를 시작한다. 상황이 이런데 전세가 고공행진 랠리는 좀처럼 수그러들 기미를 보이지 않는다. 이날 한국감정원의 주간 아파트 가격동향(10일 기준)에 따르면 전세가격은 장기간 매물 부족에 따라 전주 0.1%에서 0.12%로 오름폭을 확대했다.

내년 상반기에는 일부 지역에서 최악의 전세난이 찾아올 것으로 예상된다. 우선 상반기 입주 예정 물량이 모두 10만8144가구로 올해 상반기 13만505가구와 비교할 때 17.1% 줄어든다. 여기에 내년 서울 강남권 등을 중심으로 한 재개발·재건축 아파트 단지 이주가 본격화할 경우 한꺼번에 몰리는 전세 수요를 감당할 방법이 없게 된다.

전셋값 오르는 이유, 저금리·매매기피

2011년 이후 금리 떨어지면 전셋값 올라…호가 올라도 추격 매수 꺼려

서울 마포구 전용 84㎡ 한 아파트의 전셋값은 12년 전인 지난 2002년 2억5000만원이었다. 지금 이 아파트의 전셋값은 4억5000만원이다. 수치로 보면 12년 만에 80% 전셋값이 올랐다. 하지만 속을 들여다 보면 집주인은 오히려 손해를 보고 있다. 2002년에는 은행 예금금리가 5%를 웃돌았지만 지금은 2.5%를 밑돌고 있어서다. 이같은 ′전세난′의 가장 큰 이유는 저금리다. 연 3%도 넘지 못하는 낮은 금리 때문에 집주인이 전세를 거둬들이고 월세로 돌리려 하고 있다. 전세 수요가 줄지 않는 것도 한 몫한다. 집값 상승에 대한 기대감이 생기지 않자 사람들이 주택 구매를 미루고 전세시장에 머물고 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 저금리 기조가 전셋값 상승을 부추기는 요인이라고 지목하고 있지만 미국,일본경제의 양적완화 정책 때문에 우리는 전체적으로 저금리 기조를 유지해야 한다.

김태섭 주택산업연구원 연구위원은 "서울 아파트 월세 수익률은 5~6%, 단독·다세대주택 수익률은 6~7%대"라며 "은행 예금 이자율이 1~2%대인 것을 생각하면 집주인은 월세를 선호할 수밖에 없다"고 설명했다. 지난 2011년 이후부터 기준금리가 떨어질 때마다 전셋값은 상승했다. 지난 2011년 6월부터 지난 8월까지 기준금리가 1%포인트 떨어지는 동안 전셋값 지수는 20.61포인트 올랐다. 특히 지난 8월 한국은행 금융통화위원회가 1년3개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 내리자 전셋값 지수는 8.71포인트 상승했다.

                               자료:한국은행, KB 국민은행 부동산 통계

전세제도는 국내에만 있는 주택 임대차 계약 제도다. 지난 1970~1980년대 연 12%에 달하는 고금리가 배경이다. 하지만 연 2%대인 현 저금리 상황에서는 전세 제도를 유지할 수가 없다. 수억원이 넘는 전세보증금을 받아봤자 지금과 같은 저금리 상황에서는 수익을 내기 어렵기 때문이다. 은행권 예금금리가 5% 시절이던 10여년 전과 비해 두 배 넘게 전셋값이 올라야 집주인들이 손해를 보지 않게 된다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장도 "전세제도는 전세보증금 운용 수익률과 관계가 깊다"며 "은행 금리가 높으면 전세로 받을 이유가 커지지만 그렇지 않으면 월세로 전환하는 게 유리하다"고 말했다. 전세 수요가 줄지 않는 것도 전셋값이 오르는 이유다. 사람들이 집값 상승에 대한 기대감이 생기지 않자 그대로 전세 시장에 머물고 있기 때문이다. 정부가 전세수요를 매매수요로 전환해 전세난을 막고 주택경기를 활성화한다는 목표를 세운 이유다. 그러나 사람들은 여전히 주택 매매를 미루고 있다.

더욱이 전세로 살면 재산세나 취득세와 같은 세금을 피할 수 있고 건강보험을 비롯한 4대 보험료를 줄일 수 있다. 또 ′사회적 약자′라는 보호망도 얻을 수 있다. 굳이 무리해서 집을 살 필요가 없는 것이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "주택 대책 발표 후 단기간 반짝 가격이 올랐지만 호가와 매입 희망가격 격차라 발생하면서 관망세를 보이고 있다"고 말했다. 정태희 부동산써브 부동산연구팀장은 "사람들이 호가가 오른 가격에 사도 나중에 더 오른다는 심리가 생기면 매수가 이어질텐데 지금은 그런 분위기는 아니다"라고 말했다.

전세값 폭등문제 대책은?

여야,전세값 폭등문제 토론회 공동개최했지만...

박영선 새정치민주연합 의원이 나성린 새누리당 의원과 함께 전세값 폭등 문제 대책 마련을 위한 토론회를 지난 11일 공동 개최했다. 두 의원은 토론회를 통해 최근 문제가 되고 있는 전세값 폭등세를 안정시키고, 전세에서 월세로 전환하는 속도를 늦춰 서민의 주거 안정을 이끌 수 있도록 방안을 모색할 방침이었다.

이날 토론회는 임재만 세종대 부동산학과 교수의 사회와 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수의 발제로 진행됐다. 토론자로는 최창우 전국세입자협회 대표와 심교언 건국대 부동산학과 교수, 서순탁 경제정의실천시민연합 토지주택위원장, 김재정 국토교통부 주택정책관, 장경섭 국회 입법조사처 박사가 참가했지만, 정치 이미지성 토론회에만 그쳐 확 와닿는 대책이 없었다.

정부 대책은?

국토교통부 김재정 주택정책관에 의하면, 정부는 ‘서민 주거비 부담 완화 대책’을 발표했는데 첫째, 단기적인 전월세 수급 불안에 대응한다는 것이다. 단기적으로 전월세 불안 우려 지역에 대해 즉시 입주가 가능한 매입 전세 임대 주택을 집중 공급하고 또 하나는 시장 변화에 따라서 다양한 임대 주택을 공급이다. 그에따라 규제 개선도 하고 세제 지원도 담았다. 마지막으로는 전세가 월세로 전환함에 따라서 저소득층의 주거비 부담이 굉장히 가중되고 있어 정부가 보증부 월세 가구에 대한 지원을 강화하는 내용들이 대책의 핵심이다.

준공공임대주택이라든지 공공임대주택, 을 공급하면 그게 완전한 전세는 아니지만 월세를 고려한다 해도 시중보다 많이 싸기 때문에 이런 것들이 근본적인 대책이 될 수 있을 것이라고 정부는 생각하고 있다. 부작용들 때문에 유도성 인센티브 정책은 아니고 규제성 정책이지만 이것만으로 전월세 대책이 해결될 수는 없다. 글로벌 경제환경이 나아지고 근본적으로 공급물량이 확대되어야 하지만, 전체 경제상황으로 보아서 그럴수도 없고 진퇴양난이다.

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권맑은샘 기자 kbc77@hanmail.net

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